案件精析 | 過戶迷局

2021-01-27 13:01 本文源自  
案情

湯貴華出生于一個普通的工人階級家庭,因為家庭條件不好,從小他就跟父母以及爺爺奶奶一起,五口人擠在一個小小的亭子間。湯貴華的爺爺奶奶一共生了三個孩子,他的父親是家里的老大,還有兩個姑姑。姑姑們出嫁之后都陸陸續續搬出了老房子,照顧爺爺奶奶的重任就落到了湯貴華父母的頭上。由于家里的居住條件實在是過于艱苦,從小湯貴華便被母親送去與自己的外公外婆一起生活,與父母的關系也就沒有那么親密。

直到湯貴華上初中那年,爺爺奶奶的這套私房動遷,家里分到了兩套房,爺爺奶奶住一套,父母也分到了一套,他這才從外公外婆家搬進了自己的家中。離開父母的這段童年生活,讓他對家庭和住房的渴望額外的強烈。

轉眼間湯貴華也到了要結婚的年齡,可家里經濟條件的限制,他連一套屬于自己的房都沒有。其實湯貴華的自身條件并不差,工作、收入非常穩定,人長得也算端正。然而幾次湯貴華被人介紹去相親,遇到的女孩子們上來就直奔兩個主題:有房嗎?有車嗎?沒有免談。這讓他很是尷尬,沒有獨立的婚房,成了湯貴華婚姻道路上最大的障礙。然而買房也不是一時半會兒說買就能買的,就自己這個收入水平,除非天降橫財,否則真不知道要攢錢攢到何年何月才能付的出一套房子的首付。

湯貴華平時也算得上是省吃儉用,他不抽煙不喝酒,唯一的愛好就是每個星期去彩票亭買兩注彩票試試運氣。還別說,有時候還真能中個50塊錢的小獎。這天他像往常一樣,到彩票亭隨手投了兩注。可沒想到一周后開獎的時候,把所有人都驚到了:湯貴華居然中了頭獎,獎金100萬!他簡直不敢相信自己的眼睛,揉了好幾下才敢確定,頭獎的號碼跟他投注的號一模一樣!他獲得了100萬的獎金!在他帶著彩票兌獎的那一刻,仿佛整個世界都豁然開朗,此時的他覺得自己就是全世界最幸運的人。

突然中獎的湯貴華,其實還沒完全想好該怎么花這筆獎金。由于之前在相親道路上的屢次受挫,讓他對擁有一套屬于自己的房子這件事還是相當的執著。彼時上海的房價已經開始有逐漸高走的趨勢,湯貴華也聽到過自己的朋友們都在說,房子以后會越來越貴,要買還得趁早。思來想去他決定拿著這筆獎金,先買一套房,了卻一樁心事。

下定決心后,湯貴華開始奔走于各大樓盤以及各類房屋中介。但他看到的房子,要不就是價格超過了自己的預算,要不就是房屋過于老舊,稱心的房源實在是寥寥無幾。這天,當湯貴華又一次踏進家附近的一家房產中介時,中介小王突然把湯貴華拉到店門外的一個街邊角落,悄悄的告訴他,手上有一套新房源,想問問他有沒有興趣。

這中介小王跟湯貴華原本也就是普通的中介與客戶之間的關系。而湯貴華為了買房子的這個事兒已經不知道跑了中介多少次,時間長了,這兩個人竟然還成為了朋友。小王告訴湯貴華這個房子是人家拆遷分到的,剛剛造起來。雖然地段稍微偏了一點,但是房子是新的,價格還便宜。而且這個地塊周邊已經開發的挺完善了,要啥有啥,配套設施一樣都不缺。賣家說因為是動遷房,所以價格比同地段的其他商品房樓盤要低將近三分之一。

這可是個好機會,不過湯貴華并沒有一口答應下來,回到家中他仔細想了想中介小王說的這套房,其實光看房子本身的條件來說,是相當不錯的。他之前也了解了一些關于買動遷房可能存在的風險。三年不能過戶,這個當中有太多不確定因素,萬一上家坑人,這個損失他無法想象。但如果上家誠信交易的話,可以省下三分之一的錢。想了很久之后。湯貴華覺得這個風險還是值得去冒一下的。第二天一早他就給小王打電話,讓小王找個時間帶他去跟這個房東見一面,看一下房子的具體情況。

很快小王就安排了上家李建平跟湯貴華碰頭,看到這套房子的時候,說實話湯貴華還是非常滿意的。為了將這次購房的風險降到最低,他要求上家李先生將動遷安置協議一同帶來。李建平表示,自己家動遷的時候,這套房子是分給他一個人的,湯貴華看到動遷安置協議確實也是這么寫的。而且這個上家李建平他還是單身,至今未婚,應該不會有什么特殊情況出現。至此,湯貴華懸著的心那是放下了一大半。這之后在小王的安排下,他跟李建平簽訂了居間協議以及房屋買賣合同,約定這套房子總價為77萬元,湯貴華先行支付75萬元,剩下的2萬尾款等到交易過戶時再進行支付。合同簽訂完畢,收到了大部分房款的李建平也非常爽快地把房屋鑰匙交給了湯貴華。在進行了一番簡單的裝修之后,湯貴華終于如愿擁有了一套屬于自己的房屋,并住了進去。

搬入新居的湯貴華覺得,自己總算是能夠揚眉吐氣了,當時買房花了七十多萬,還剩下了二十多萬剛好可以用來裝修一下,給自己買些高檔的生活用品,這二十多年來自己也總算活出了個樣子。轉眼五年過去了,差不多是時候可以跟上家辦理產權過戶了。可沒想到就在這個時候,卻發生了讓他意想不到的麻煩。

在他聯系上家李建平辦理過戶相關手續的時候,卻發現李建平的手機永遠處于關機的狀態。難不成這李建平是想賴賬跑路?感覺到不對勁的湯貴華趕忙聯系了中介小王,可沒想到的是,小王說現在自己已經不干房地產中介,轉行去開奶茶店了,這事兒他現在管不了。無奈之下湯貴華只能聯系中介公司,在中介的介入之下聯系上了上家李建平。李建平一聽是湯貴華來催過戶的事兒,便一直推脫說自己常年在外地工作,無法回來辦理過戶事宜。看來這個上家李建平分明就是想賴賬,湯貴華的心一下子沉到了谷底。要是沒辦法過戶,不但當年70多萬的房款打水漂,如今的房價是水漲船高,房價翻了幾番,上哪兒再去買這個價位的房子呀。

為了挽回自己的損失,無奈之下,湯貴華只能找到我所將上家李建平告上法庭,要求其配合辦理過戶等相關事宜。開庭后,湯貴華驚訝的發現,這套房屋此時此刻并沒有登記在上家李建平的名下,而是已經過戶給了一個名叫吳鵬的人。這到底是怎么回事呢?

中介小王雖說已經改行去賣奶茶了,但畢竟跟湯貴華有過交情。得知這套房屋交易的過程當中出了這樣的狀況,小王主動提出幫他去調查一下房子的情況。這不查不知道,一查嚇一跳。小王打聽到跟李建平買房的那個叫吳鵬的人,不是本市戶籍人口,而且好象還是限購對象,并不符合可以在上海購房的條件,但非常離奇的是他居然能過審,不知道這個當中到底有什么問題。聽到小王的這條重要消息之后,湯貴華趕緊聯系了我所的代理律師,想看看到底是怎么回事。

評析

通過更深入的調查,原來這個叫吳鵬的人利用偽造的納稅記錄騙取了購房資格。在得知這一事實后,湯貴華向房屋所在地的區不動產登記事務中心反映了這個情況,區不動產登記事務中心經核查后,向這位購房人吳鵬發出更正登記書,內容為:吳鵬辦理的房屋房地產權證有誤。吳鵬提供的稅收完稅證明內容人不真實,限期在收到通知書后30個工作日內持相關材料可與原產權人李建平共同至中心,提交真實的個人所得稅證明辦理登記,也可自行到中心申請辦理更正登記手續。逾期未申請辦理的,中心將對不動產登記簿記載的錯誤事項進行更正登記。

結果,到期后,吳鵬并沒有提供真實的個人所得稅證明。在這種情況下,經核準恢復登記,這套房屋又重回到了上家李建平的名下。這也讓湯貴華要打的這場官司出現了重大的轉機。

本案中,湯貴華與上家建平簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示,未違反法律和行政法規的強制性規定,應屬合法有效,雙方均應恪守履行。雖然上家李建平還曾與他人就這套房屋另行簽訂過買賣合同,但湯貴華與上家李建平簽訂的房屋買賣合同、湯貴華支付購房款、占有使用這套房屋的時間均早于他人與上家簽訂及履行合同的時間,因此湯貴華的合同權利應當優先保護。

雖然之前這套房屋曾經被過戶到另一位買家吳鵬的名下,但由于吳鵬實際上并沒有相應的購房資格,又根據區不動產登記事務中心的更正登記通知書,已經將這套房屋恢復登記到了上家李建平的名下,在這種情況下,這套房屋已符合過戶的條件。

結案

所以本案中,湯貴華要求上家李建平配合協助過戶,與法不悖,理應得到法院的支持。

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