案件精析 | 得不償失的“假離婚”鬧劇

2021-01-27 14:01 本文源自  
案情

世界上有什么東西是用錢買不到的呢?有人回答說愛情,也有人回答說時間。而在今天的案例當中,還有一個回答,那就是在上海限購政策下的房子。陳麗華,是一個單身母親,在女兒上學的時候就與前夫離婚了。陳麗華一個人把女兒帶大成人,非常不容易。如今,女兒名校畢業,且事業有成,在上海的一家500強企業上班,讓陳麗華感到十分自豪和欣慰。而同時,陳麗華也心疼女兒一人在異地他鄉打拼。

為了盡力改善女兒的生活條件,陳麗華堅持讓女兒單獨租了一套小面積的整租房,房租由陳麗華和女兒對半承擔。然而時間久了,上海高昂的房租和消費還是讓陳麗華母女倆感到有些吃力。租金源源不斷地付出去,讓陳麗華覺得有些心疼。而上海房價的不斷上漲,這讓陳麗華看在眼里,有些眼紅心熱。在她心中,早已有了個想法,要是能趁著這一波房價的上升,在上海買一套房子那就好了。如此一來,不僅能做一波投資,女兒住著自家房子也安定些。

然而上海苛刻的房屋限購政策,卻將作為外地人的陳麗華母女拒之門外。要熬到女兒拿到在上海的購房資格,那得是一場多么漫長的等待啊。可這購房資格,是著急不來的。陳麗華再怎么心癢癢,也只能在網上看看房子,過過眼癮。一天,陳麗華趁閑暇逛房市之際,看到一套位于上海寶山的二手房,很是合她的心意,價格也在接受范圍之內,便隨口和房產中介聊了兩句。

礙于沒有購房資格,陳麗華本來只是想隨便了解了解,可房產中介的一席話卻讓她感到茅塞頓開。中介告訴陳麗華如果想快速獲取上海的購房資格的話,需要在陳麗華的戶籍上進行一定的包裝,最好的方法是和滬籍人士組成家庭。陳麗華可以等房屋購買完成以后再離婚,這個對她的生活是不會造成任何影響的,有很多外地的客戶都是這樣買上房子的。

這房產中介一邊說著,一邊給陳麗華發了好幾個通過“假結婚”在上海買上房子的案例,看得陳麗華十分心動,就好像打開了新世界的大門似的。于是,她不久便跑了一趟上海,帶著女兒一起看房去了。這不看還好,看了后,母女倆對這套房子都是越看越喜歡。

對于“假結婚”這個所謂的“包裝”方式,陳麗華雖然感到有些猶豫,但內心深處難免還是有些蠢蠢欲動。畢竟自己已經是人到中年,之前失敗的婚姻也讓陳麗華對婚姻不再抱有太多的期望。除此之外,陳麗華還聽說過不少通過假結婚或假離婚成功買上房的案例。這樣想來,自己和女兒能在上海買上房子,過得安定,等房子買好了再離婚,也沒有什么損失。陳麗華想來想去,覺得交一點包裝費和中介費,換得一個上海的購房資格,不吃虧。

當年年底,陳麗華與該套房屋的出售方老劉簽訂了《房屋買賣協議》,約定總房價款為455萬元。同時,雙方還約定了,陳麗華保證在簽署協議時其具備購房資格。第二天,買賣雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》,在合同中特別寫明了相關的房屋限購政策,約定不符合限購規定的一方需要承擔一切法律責任。

一心以為自己能夠獲得購房資格的陳麗華當日便與中介公司簽訂了一份《包裝過戶特別協議》,約定陳麗華支付中介公司18萬元“包裝費”,由中介公司負責為陳麗華包裝過戶并承擔包裝失敗導致過戶不成功的一切后果。

陳麗華滿心期待的簽了合同,隨后便支付給了房屋出售方老劉第一筆購房款共計137萬元,還支付給了中介公司5萬元的包裝費。而中介公司這邊呢,也相當盡職盡責的幫陳麗華找到了她的“結婚對象”,一名上海市戶籍且名下無房的單身男士,金勇。為了促成房屋購買的盡快落實,陳麗華與金勇很快便去登記結婚了。

登記結婚后,陳麗華拿著結婚證,滿心歡喜的以為自己心心念念的房子唾手可得,于是開始四處奔走,開始忙著貸款,登記等等購房的相關事宜。可讓陳麗華大吃一驚的是,當她拿著房屋買賣合同到房地產交易中心備案時,工作人員卻告知她說:根據上海的相關限購政策,陳麗華必須提供她在上海繳滿5年社保或個稅的證明。然而陳麗華并不在上海工作,自然沒法出示所需的證據。因此,在她所購買房屋的房產證上,還必須要登記有她的“配偶”,也就是她假結婚的老公,金勇的姓名。

自己花真金白銀買的房子,產證上居然還要寫上一個自己只見過一面的陌生男人的名字。到時候萬一出了什么事,豈不是要來分她的房產?陳麗華聽后只覺得荒唐至極,大嘆自己是上當了,當時簽合同時,那里面的條款又多又復雜。陳麗華越想越覺得,是房產中介沒有詳盡的把這里面的利害關系一一給她解釋清楚,忽悠著她就把合同簽了。另外,就在陳麗華辦理購買這套房屋的各種相關手續時,這套房屋的價格居然跌了不少,這讓本來有心買房做投資的陳麗華一下子心里就沒底了。陳麗華又氣又急,趕緊找到了房產中介,要求終止這場交易,并拿回自己付出去的首付款和包裝費。中介卻說當時他已經把限購的條款都放在陳麗華面前,也說過產權登記的事情,是陳麗華自己搞不清楚。

于是陳麗華先后將房屋出售方老劉和房產中介公司告上了法庭,要求解除交易過程中簽訂的全部協議,并拿回137萬元的首付款以及已支付的5萬元包裝費。此外,還要求老劉和中介公司賠償購房損失和違約金。在陳麗華提起訴訟之后,法院委托評估機構對房屋的價值進行了評估,最后確認,該套房屋市場價下降到了401萬元。

而另一邊,房屋的賣家老劉卻是欲哭無淚了。自己好端端賣個房,居然還被告上了法庭?明明簽合同的時候還保證了,買家陳麗華是具備購房資格的,而且合同中還白紙黑字的寫明了限購事宜以及相關責任。老劉覺得,自己被陳麗華蒙在鼓里,絲毫不知道她不具備購房資格的事,現在居然還惡人先告狀要來告他?事情搞到現在,他的房子也沒賣出去,反而還跌價了。這讓老劉一想起這事兒就氣不打一處來。于是老劉這邊也向法院提出了反訴,要求陳麗華賠償因為她違約造成的房屋延遲出售的價格下跌損失54萬元。

同時,陳麗華的另一個被告,房產中介,也說自己冤得很。他們認為陳麗華假結婚購房是她和中介協商一致之后,陳麗華自己做得決定。包裝合約也是白紙黑字的簽好了。而此后呢,房產中介也按照約定幫助陳麗華取得了購房資格。至于產權登記的事情,當初簽合同的時候是跟陳麗華明確說明過的,不能直接登記在她一個人名下。房產中介聲稱,之所以最終買賣合同未能履行,就是因為房價下跌了,所以陳麗華才反悔了,不想買了。

評析

這下可好,三方都覺得自己是受害者。可事實真是這樣嗎?本案中,陳麗華在一開始就知道自己是不具備購房資格的。然而在這樣的情況下,她仍然堅持簽訂房屋買賣合同,最終又因為限購等因素導致買賣合同目的無法實現,這當中造成的一切損失,理應由陳麗華自行承擔。除此之外,陳麗華作為違約方,還應該承擔合同不能履行的違約責任,賠償賣家老劉由此產生的實際損失。所以,老劉所提出的,要求陳麗華賠償因房屋延遲出售所造成的損失是合情合理的,至于具體款項,需要由法院結合該套房屋的市場表現進行裁決。

而至于陳麗華與房產中介公司,他們之間所謂的包裝協議本身就是無效的。這份協議的起草目的,本身就是為了規避上海市住房限購政策,使得本身不具備購房資格的陳麗華獲得購房資格。像陳麗華與房產中介公司這樣的行為,實際上妨礙了國家對房地產行業的管理,擾亂了房地產市場的秩序,損害了公共利益,對于其他購房者來說,是十分不公平的。而陳麗華要求退回的5萬元包裝費,由于是房產中介公司出于非法目的所收取的報酬,理應被認定為非法所得。

結案

最終,在法院對這兩起案件進行了公開開庭審理后,認定陳麗華應自行承擔由此給她自己所造成的一切損失。不僅如此,法院還判決賣家老劉返還陳麗華購房首付款137萬元,陳麗華補償老劉房屋差價損失40萬元。此外,出于維護公共利益,促進房地產市場管理秩序規范的目的,法院對房產中介公司收取的5萬元包裝費予以收繳。

本想買套房,不想卻因為妄圖鉆法律法規的空子,而賠了夫人又折兵。房子沒買成,反而無端賠進了45萬。要是再算上打官司的費用,時間成本,以及耗費的精力,這一筆賬,怎么算都是得不償失。這回,陳麗華算是得到了教訓,也給我們大家都敲響了一個警鐘,想要走捷徑,一定要三思而后行。倘若這是一條企圖繞開法律法規的捷徑,那是萬萬走不得的,更不能抱有僥幸心理。

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